Dokonując prawidłowej klasyfikacji usługi najmu na wstępie należy określić cel, w jakim podatnik świadczy najem lokalu mieszkalnego. W praktyce należy rozróżnić usługi wynajmu od usług zakwaterowania oraz cel mieszkaniowy od pozostałego zakwaterowania.

Zgodnie z art. 43, ust. 1, pkt 36 ustawy o vat zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe. Zaznaczyć należy, iż zgodnie z przyjętym orzecznictwem zwolnienie to traktowane jest bardzo wąsko i wyłącznie do osób niebędących przedsiębiorcami. I tak nie przysługuje np gdy wynajmującym jest podmiot gospodarczy, mimo to, że lokal wynajmowany jest na cele mieszkaniowe.

Przykładem takiego stanowiska jest wyrok NSA z dnia 3 września 2013 r (sygn. akt. I FSK 1012/12), zgodnie z którym przedsiębiorca wynajmujący lokal nie ma prawa do zwolnienia, ponieważ nie jest konsumentem zaspokajającym - w oparciu o tę usługę – własne potrzeby mieszkaniowe.

Również zdaniem fiskusa zwolnienie nie przysługuje w sytuacji gdy wynajmujemy lokal mieszkalny dla podmiotu gospodarczego niezależnie od celu wynajmu – turystycznego, mieszkaniowego czy szkoleniowego.

Jak należy zatem opodatkować wynajem mieszkania dla podmiotu gospodarczego? Po wyeliminowaniu możliwości zastosowania zwolnienia pozostaną nam dwie stawki VAT 8% i 23%. Zgodnie z treścią przepisu (poz. 162 załącznika nr 2 do ustawy o VAT) stawka 8% może być zastosowana dla usług związanych z zakwaterowaniem. Zgodnie z opisem do klasyfikacji działu 55 PKWiU pozostałe usługi związane z zakwaterowaniem to krótkotrwałe zakwaterowanie i usługi pokrewne, świadczone w pensjonatach, hotelach, prywatnych mieszkaniach i domach, gospodarstwach wiejskich (np. agroturystycznych). Celem tego typu usług nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeb związanych z pobytem np. w celach turystycznych, biznesowych, itp.

Dodatkowo z objaśnień do tego grupowania wynika, że nie obejmuje ono m.in. wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w PKWiU 68.20.1.

W „uwagach dodatkowych” czytamy również, że: obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym. Z uwagi na fakt, iż różnice pomiędzy pojęciami zakwaterowania i najmu nie są duże a przepisy nie określają ich jednoznacznie warto posiłkować się praktycznymi uwagami, pozwalającymi na dokonanie ich rozróżnienie.

Z analizy opisów PKWiU można wnioskować, iż istotny jest czas na jaki wynajęto firmie mieszkanie oraz cel wynajmu. Dodać należy, iż bez znaczenia pozostaje faktyczne użytkowanie lokalu lecz intencja, którą kierował się wynajmujący podpisując umowę (por. WSA w Warszawie w wyrokach z 21 września 2009 r sygn. III SA/Wa 1229/09 i III SA/Wa 1230/09).

Podsumowując, zgodnie z przepisami oraz literaturą i orzecznictwem usługi zakwaterowania nie zaspokajają potrzeb mieszkaniowych (również z uwagi na ich krótkotrwały charakter) lecz potrzeby związane z pobytem. Wynajmujący często poza miejscem noclegowym świadczy usługi dodatkowe np. sprzątania, wymiany pościeli, ręczników oraz stwarza możliwość wyżywienia. Tego rodzaju usługi wykraczają poza zwykły wynajem i można traktować je jako zakwaterowanie. Zatem można tu zastosować stawkę preferencyjna - 8 % VAT. Dla pozostałych usług najmu lokali mieszkalnych świadczonych dla podmiotów gospodarczych stosujemy stawkę podstawową 23%. Oczywiście, opisane powyżej zagadnienia nie dotyczą najmu podatnika podmiotowo zwolnionego z VAT. W 2014 roku limit sprzedaży uprawniający do podmiotowego zwolnienia z VAT wynosi 150 000 PLN i liczony jest za rok poprzedni lub proporcjonalnie w roku bieżącym (art. 113 ust. 1 ustawy o VAT).